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重要节点来临!三年后广州这个区房价或将翻番……

发布日期:2019/4/11 3:03:54 浏览:142

来源时间为:2019-03-17

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重要节点来临!三年后广州这个区房价或将翻番……2019-03-1718:51:29

粤港澳大湾区出台后会给南沙带来什么机会?南沙各个区域之间有何优劣?哪些热盘会是潜力股?

3月16日上午,广州PLUS最新一期的购房大学活动在·丽景湾销售中心举行,广州PLUS创始人雁姐、宅问科技创始人袁叔、独立地产人黎文江共同解读粤港澳大湾区背景下的南沙发展和楼市投资前景。

广州房价

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独立地产人黎文江核心观点:

1、大湾区有两个王牌:一个是高科技,一个是海洋经济。海洋经济是一个很重要的部分,南沙有优越的地理位置,是广州唯一临海的区域,将来前景光明。

2、从目前整个大湾区的房价情况来看,南沙是洼地。

3、买房要怎么买?别人总说买房是买地段,但是没有人告诉你地段怎么看,每个人对地段的看法也不同,所以我不建议直接告诉购房者买什么,而是让他知道怎么分析,从哪几个方面看地段。

4、除了地段,买房的时间节点很重要,例如大湾区规划是在2035年完成,在2035年之前买房还是之后买,这就是个问题;另外3月17号、3月30号也是一个重要的时间节点,卡在3年社保的人就能买房了,卡在330政策的人,就能卖房了。所以说买房看时间节点很重要。

宅问创始人袁叔核心观点:

1、中国有很多,有很多都没有建成。从以往的经验来看,只有规划不够,要看其条件及发展的可能性,而南沙有条件建起来。

2、从区位来看南沙是粤港澳大湾区的中心;从规划来看,南沙也一定会成为大湾区最重要的核心。目前不管是国家政府对南沙的定位都是不断完善、调整的状态,南沙会不断获得更多政策方面的支持,政策支持的叠加会增加南沙的机会。

3、大湾区规划里面最重要的一点是讲到了时间表,有明确的规划。这就意味着3年后将建成交通项目,落实1小时生活圈。硬件投入三年完成,硬件对房价的拉动最明显效果最快,三年后南沙价格可能翻一番。

广州PLUS创始人雁姐核心观点:

1、楼市是在2018年到底的,很多人在那个时候等待,但是踏空了,2019年是一个非常好的买房时机。一是政策没有很严厉、二是市场整体价格没有过高,整个市场呈现“慢牛”的情况。

2、相比2018年10月份很多楼盘降价30,最近其实很多楼盘价格有上调,有些又回到当时的水平。2019年整个态势将是“稳”字当头,目前房价整个是从相对低位点的回调,所以现在是适合买房的。

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访谈环节:

雁姐:2019年适合在南沙买房吗?

黎文江:买房的时机很重要。今年政策在不断放松、贷款放松、利率下调是个好的机会,加上今年是社保“3改5”到期的节点,今年肯定比去年交易活跃。再是,政策在不断放松,预计房价会在下半年有所上升。

袁总:我个人不喜欢说房价的最低点,买房要看大势。综合来看现在买是比较实惠的,下半年的房价上涨机会是很大的。

雁姐:根据最近广州PLUS的调查,相比2018年10月份很多楼盘价格下降30,其实现在很多楼盘价格有上调,有些又回到当时的水平。2019年整个态势是“稳”字当头,房价是相对低位点的回调,所以现在是适合买房的。

雁姐:南沙那个板块前景会更好?

黎文江:不同的地方有不同的需求,例如自贸区板块:适合需要配套好、有学校等需求的人。蕉门板块:如果你想工作需求,选择8号线周边、万顷沙、庆盛枢纽板块。投资的话就南沙湾、明珠湾,那边高端人才较多。

雁姐:哪些热点楼盘值得关注?

袁叔:投资的话建议大家买现在房价相对低一点的项目,例如阳光城、滨海新城等1字头,只要没有明显的缺陷,在南沙整体获得平均涨幅的情况下,未来涨幅最大。要买对而不是买贵。

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黎文江:南沙正从青涩走向成熟。

1、南沙常住人口和户籍人口一直呈上升趋势,未来需求增大

广州市规划到2035年人口增加到2000万人,也就是说未来将增加550万人口。其中南沙至2025年,预测常住人口规模约为230-270万人,城市公共设施、市政基础设施将按300万人口进行配置。

人口增多,对市场来说是非常重要的。例如17年、18年增加4万,按三口之家算每年将有一万套的需求。

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2、GDP、产业增速快

南沙的新产业历年来增长快,500强企业也在不断增多,未来南沙将建设金融服务重要平台,建立港澳创业就业试验区,打造华南科技创新成果转化高地。

从人口、房价和GDP增速来看,南沙的各项涨幅都排在前面,可见南沙的楼市是比较有前景的。

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3、南沙的配套设施有待改善

大湾区规划纲要中明确指出在南沙建立金融服务平台,建立港澳创业就业试验区、打造华南科技创新成果打造高地等。

但是,南沙生活氛围还待加强。根据《2019南沙政府工作报告》,金洲-蕉门河板块:将重点推进旧改和生活配套改善,增加学校,医院。黄阁板块:重点推进旧改,形成集中,先行发展的成熟居住社群;南沙湾板块:将在政府的支持下打造粤港澳大湾区海上门户,将进一步引入一批公建配套。

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另外,南沙将新建小学新建13所,改扩建9所;建5所中学,改扩建8所;新建职业学校2所,改扩建1所。扩建后小学学位72600个、初中21300个、高中9000个、职高5700个。

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南沙还有众多基础设施项目需要落实,其中18号线的建设是南沙基础建设的重头戏。

4、政策加持,南沙会成为一个高水平的中心区

(1)为强化南沙大湾区交通中心功能,将实现30分钟直达大湾区主要城市中心区和重大交通枢纽建设。

(2)为强化南沙大湾区综合服务功能核心区功能,规划提出要重点发展国际航运、国际服务贸易、国际创新金融、科技创新、国际交往等功能。

(3)南沙还将建设粤港澳全面合作示范区:面向港澳实施更大程度的先行先试和更高水平的开放政策。

(4)广州还将探索建设自由贸易港。对标借鉴国际最高水平,在南沙、黄埔、空港经济区探索建设自由贸易港。

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5、住宅去化率高,房价处于洼地,未来市场情况会越来越好

从目前广州和南沙的楼市情况来看。目前政策没有大幅度放松的条件,由于政府价格管控的影响,预计出现大量项目大幅下调价格的可能性不高,各区域因城市价值、产业发展、及供应关系将出现分化。

另外,由于中心区置业门槛明显提高,300—800万成交明显上升,300万以下物业成交大幅下降,支付能力不足的买家被迫溢出。

在这样的市场情况下,截止2019年1月14日,广州市南沙区住宅累计未售套数为12763套,去化率为87.40,去化率高;从2019年1—2月各区域网签量的比较来看,南沙网签量仅次于增城。

从库存来看,南沙目前新增存量在14000套左右。

从价格来看,南沙是大湾区内的价格洼地。

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袁叔:为什么大湾区是价值洼地?

粤港澳大湾区中三个地区被重点提及,分别是前海、横琴、南沙。网友也经常问买前海、横琴还是南沙?

目前前海房价最贵10万 /㎡、横琴5万—7万 /㎡,只有南沙还有1字头,从价格上来看南沙明显属于一个洼地。

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1、投资最重要的是什么?投资最重要的是用最低的风险换取最高的收入。进行投资的时候要看项目的可控风险下的收益。应用到投资买房上来说就是购入价格非常重要,另外综合投资项目的整体价值。

2、中国有很多自贸区,包括天津自贸区、上海自贸区等,从以往的经验来看,只有规划不够,要看条件及发展的可能性。大湾区是经济最活跃最富庶的地方,大湾区有三个引擎一个是香港、一个是深圳、广州。从这些背景来看,南沙是最有可能做成自贸区的。

3、从大湾区规划来看,如果大湾区是一个整体,中心在哪里?虽然现在看南沙是一个郊区,从区域规划来看,南沙一定会成为大湾区会成为最重要的核心。目前国家、政府对南沙的定位都是不断完善、调整的状态,南沙会不断获得更多政策方面的支持,政策的叠加将增加南沙的机会。

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4、南沙的优势是什么?

位于区域中心;广州只有南沙临海;南沙的缺点是离中心区远,但是大湾区规划里面最重要的一点是提到了具体的时间,这次有明确的规划。这就意味着3年后将建成交通项目,落实1小时生活圈。砸钱改善基础设施建设环境,硬件投入将在三年完成,可以预见这三年南沙基本面将改变。硬件对房价的拉动效果最明显,三年后南沙价格可能翻一番,在用剩下的12年完善其他软件方面。

5、投资南沙的心态。

2019年,适不适合投资?首先投资要有明确的目标,看楼市也一样,广州楼价翻了一倍,现在楼价绝对数值不低。2016年、2017年这样房价翻倍的行情不会随时出现,我们要重新拟定自己的收益目标,以这个角度来投资南沙的楼市,你就会有比较好的心态。

6、如何挑选适合自己的项目?

买房首先要明确自己的目标,投资还是自住,回答了这个问题后,再从地段方面考虑。

拿南沙来说板块应该怎么选?

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